Безусловный срочный контракт на продажу квартир агентству.

Проанализируем возможности определения стоимости подобного контракта. Если фирма заключает безусловный срочный контракт с агентством недвижимости, как показано выше, можно определить гарантированную прибыль в расчете на квартиру каждого типа, которая не будет зависеть от будущих состояний экономики. Она равна разности цены по контракту и расходов строительной фирмы. Для однокомнатной квартиры эта прибыль составляет 210 тыс. руб., а для двухкомнатной квартиры — 180 тыс. руб.

При оценке стоимости этого контракта сравним прибыль, которую можно получить при выполнении его условий, с прибылью, которую может получить строительная фирма при продаже квартир на свободном рынке. Очевидно, что при наступлении благоприятного состояния экономики прибыль от такой продажи будет больше, чем по срочному контракту для обоих типов анализируемых квартир. При заключении безусловного срочного контракта строительная фирма теряет определенную часть прибыли в условиях благоприятной конъюнктуры на рынке недвижимости. Если же наступает неблагоприятное будущее состояние экономики, то прибыль при продаже квартир на свободном рынке оказывается меньше, чем при продаже квартир по форвардному контракту. Строительной фирме в этом случае более выгодно иметь безусловный контракт. Подписывая такой контракт, строительная фирма передает риск сокращения цен квартир и, соответственно, падения прибыли агентству недвижимости. За то, что оно берет этот риск на себя, оно предлагает цену покупки по срочному контракту ниже, чем ожидаемая при благоприятной конъюнктуре рынка.

Заключая такой контракт, строительная фирма теряет определенную часть прибыли, которую можно было бы получить при благоприятном будущем состоянии экономики, но одновременно защищается от риска падения прибыли при неблагоприятном будущем состоянии экономики.

Для определения допустимой стоимости безусловного контракта с точки зрения строительной фирмы рассмотрим его как условный опцион, заключаемый на один период, приносящий два вида доходов. Будем полагать, что доходы от этого условного опциона определяются как дополнительная прибыль по сравнению с прибылью от продажи квартир по фиксированным ценам в будущем периоде в условиях неблагоприятного состояния экономики или потери прибыли в условиях наступления благоприятного состояния экономики. В качестве цены исполнения будем рассматривать прибыль от продажи квартир в будущем периоде агентству недвижимости по фиксированной цене. Оценим возникающие доходы по отношению к двум будущим состояниям экономики.

Учитывая сделанные выше обозначения, применительно к однокомнатной квартире можно записать, что S = 150, h = 2, k * 0,6, X = 210. Определим прибыль в каждом будущем состоянии экономики. Учтем, что при наступлении благоприятного состояния экономики фирма будет продавать квартиры по контракту дешевле, чем на рынке. Она потеряет при этом часть возможной прибыли. Если же наступит неблагоприятное состояние экономики, то фирма получает дополнительную прибыль по сравнению с реализацией своей продукции на свободном рынке. Тогда имеем:

Учитывая, что безрисковая годовая ставка процента равна 10%, получим:

Определим по формуле (11.8) цену опциона с доходами, равными прибыли от однокомнатной квартиры:

Предельная стоимость безусловного срочного контракта на продажу одной однокомнатной квартиры составит 40,917 тыс. руб.

Для двухкомнатной квартиры исходное значение параметров будет следующим: S = 120, h = 3, k = 0,25, X = 180. Тогда:

При той же самой безрисковой ставке процента получим:

Стоимость опциона, имеющего те же самые доходы, что и двухкомнатная квартира, определяется так:

Предельная стоимость безусловного срочного контракта на продажу одной двухкомнатной квартиры составит 43,63 тыс. руб.

Можно определить предельную стоимость контракта как сумму стоимости контрактов по всему набору рассматриваемых квартир. В этот набор входят 20 однокомнатных квартир и 10 двухкомнатных. Тогда строительной фирме целесообразно заключать контракт на продажу квартир агентству недвижимости на указанных условиях в том случае, если его цена не превосходит, тыс. руб.:

40,917-20 + 43,634-10 = 1254,68.

Таким образом, определенная выше стоимость безусловного срочного контракта представляет собой предельную сумму, которую выгодно строительной фирме заплатить за право продажи квартир на установленных условиях.

Поскольку общую предельную стоимость такого срочного контракта строительная фирма оценила в 1254,68 тыс. руб., а агентство недвижимости запросило за заключение такого контракта 1200 тыс. руб., строительной фирме целесообразно его заключить. В противном случае, когда требуемая плата больше предельной стоимости будущих рисковых доходов, строительной фирме можно попытаться самой реализовать квартиры на рынке недвижимости или использовать другие формы управления рисками.

Очевидно, что полученные ответы как для реального опциона, так и для безусловного срочного контракта существенно зависят от прогнозов цены продажи квартир, которые подготовили аналитики фирмы. Полученные результаты — э го оценка условий рассматриваемых контрактов со стороны строительной фирмы.

Нужно учитывать, что агентство недвижимости также может иметь свои прогнозы этих цен и компромисс при заключении контракта указанного вида достигается в зависимости от соотношения этих прогнозов. Возможности заключения подобного контракта существенно зависят от прогнозов будущих цен квартир каждой из сторон, а также от прогнозируемой прибыли при выполнении условий данного контракта.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >