Защита права собственности на недвижимое имущество в спорах, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности

Иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество

Какова сфера применения иска о государственной регистрации перехода права собственности?

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям (п. I ст. 432 ГК РФ). С этого момента продавец считается взявшим обязательство передать вещь, а покупатель – оплатить ее (п. I ст. 454, ст. 549 ГК РФ). Однако очевидно, что интерес покупателя не может считаться удовлетворенным только взятым продавцом на себя обязательством передать вещь. Покупателя интересует фактическое обладание имуществом на праве собственности. Чтобы этот интерес был удовлетворен, необходима передача имущества и государственная регистрация перехода права собственности, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Указанной норме корреспондирует п. 1 ст. 551 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Аналогичные положения содержит ст. 8.1 ГК РФ

Для того чтобы государственная регистрация перехода права собственности состоялась, необходимо соблюдение процедуры, указанной в законе (абз. 2 п. 3, п. 4 ст. 8.1 ГК РФ, ст. 16 Закона о государственной регистрации и др.). В частности, согласно ст. 16 Закона о государственной регистрации требуется, чтобы стороны договора обратились в регистрационную службу с заявлениями о совершении соответствующего действия. Но, как показывает практика, стороны не всегда добросовестно выполняют предусмотренные законом процедуры. Наиболее часто этой стороной являются продавцы, так как они получают денежное удовлетворение от покупателя, а потому теряют интерес к сделке. Для таких случаев законодатель установил следующее положение: когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В практике судов общей юрисдикции возник вопрос о возможности удовлетворения требований о регистрации сделки и перехода права собственности, когда на одной стороне сделки выступает несколько лиц (правообладателей), но требования о регистрации сделки и перехода права собственности по решению суда предъявляет лишь одно лицо, а другие лица на той же стороне сделки не требуют регистрации сделки и перехода права собственности, либо возражают против регистрации по тем или иным причинам, либо наряду с другой стороной сделки уклоняются от ее государственной регистрации (Справка о результатах обобщения судебной практики за 2006–2008 годы по рассмотрению судами гражданских дел, связанных с защитой прав на недвижимое имущество, составленная судьей Верховного суда Удмуртской Республики А. В. Солоняк).

Полагаем, что ответ на этот вопрос надо искать в буквальном содержании п. 3 ст. 551 ГК РФ. Согласно указанной норме в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При таких обстоятельствах п. 3 ст. 551 ГК РФ применяется только к отношениям между сторонами договора – контрагентами.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >