Иск о признании недействительным акта государственной регистрации прав (зарегистрированного права) на недвижимое имущество

Что необходимо понимать под актом государственной регистрации?

Определение государственной регистрации дано в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно указанной норме государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Отдельно в законе прописано, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Аналогичное положение содержится в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Акт государственной регистрации создает гражданское право или подтверждает его?

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей перечислены в ст. 8 ГК РФ. Среди них указаны как сделки, так и акты государственных органов, но только те, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Вместе с тем ни ГК РФ, ни Закон о регистрации прав на недвижимое имущество не называют акт регистрации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Более того, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество называет акт государственной регистрации неким действием по "признанию" и "подтверждению". И как бы ни выглядела привлекательной "примиряющая" концепция значения обоих элементов, согласно которой акт государственной регистрации и сделка – элементы юридического состава, влекущие в совокупности возникновение права собственности с определяющей ролью первого элемента (акта регистрации)[1], она не должна никого вводить в заблуждение. Правильность вывода об определяющем значении государственной регистрации ставится под сомнение путем постановки вопроса о зависимости элементов друг от друга. Известно, что если, сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ) (и пусть здесь говорится о регистрации сделки, но не права собственности, это все равно не изменяет правовой природы регистрации). Возможно ли придумать обратный пример, – когда есть регистрация несуществующей сделки и суд обязывает стороны заключить таковую только потому, что есть сведения о ее регистрации? Даже с очень богатой фантазией трудно придумать нечто подобное.

Таким образом, акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Его цель – признание и подтверждение государством права, возникшего в силу основания, предусмотренного ст. 8 ГК РФ. Таковым может быть как сделка, в том числе договор, например договор купли-продажи, так и акт государственного органа или органа местного самоуправления, например постановление главы органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка на праве собственности. Ну и, наконец, нельзя игнорировать то, что сделки – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Тогда как граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Если же мы отдадим приоритет государственной регистрации, то должны признать, что сделки, а также права, нуждающиеся в государственной регистрации, зависимы не от воли участников гражданских правоотношений, а от воли государственных органов. Подчеркнем, что государственная регистрация жизненно необходима, но не нужно рассматривать ее как основание возникновения гражданских прав и обязанностей.

С этих позиций довольно точным является определение государственной регистрации, данное Конституционным Судом РФ в Определении от 05.07.2001 № 154-0: "Государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся улица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности"[2].

  • [1] Романов О. Е. О некоторых проблемах, связанных с недействительностью государственной регистрации права на объект недвижимости // Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: сб. статей / отв. ред. М. А. Рожкова. М., 2006. С. 386–407.
  • [2] Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "Сэвэнт" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации : Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 № 154-0.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >