Существует ли обязанность органа государственной власти или органа местного самоуправления доказать реальность государственных (муниципальных) нужд, влекущих изъятие объекта недвижимости?
Как и в случае изъятия незастроенного земельного участка для государственных (муниципальных) нужд, принудительное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, допускается только в случае изъятия земельного участка для реальных государственных или муниципальных нужд, а при их отсутствии является недействительным. Таким образом, орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии, обязан доказать, что использование земельного участка в целях, дня которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
Так, ЗАО "Кларисса" обратилось в суд с иском к М. о выселении ее и членов ее семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. При этом истец ссылался на то, что постановлением главы администрации города ему был выделен под строительство гаражей земельный участок, в границах которого расположен жилой дом, принадлежащий на праве собственности М., однако она и другие ответчики, проживающие в этом доме, отказались от заключения во исполнение изданного постановления договора о переселении в другое благоустроенное жилое помещение.
Октябрьский районный суд г. Краснодара иск удовлетворил, М. и члены ее семьи выселены с предоставлением другого жилого помещения. Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение оставила в основном без изменения, но исключила из мотивировочной части решения ссылку на ст. 92 ЖК РСФСР, указав, что при разрешении спора следовало руководствоваться ст. 137 ЖК РСФСР, предусматривающей правовые последствия сноса жилых домов, находящихся в собственности граждан.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений.
Президиум Краснодарского краевого суда протест удовлетворил по следующим основаниям. В силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с п. 1 ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279 – 282 и 284–286 ГК РФ.
Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
Таким образом, согласно приведенным нормам права принудительное отчуждение жилого дома, находящегося в собственности граждан, допускается с соблюдением установленных условий и порядка лишь в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд по требованию государственного органа или органа местного самоуправления.
Указание кассационной инстанции на то, что при разрешении дела следует руководствоваться ст. 137 ЖК РСФСР, ошибочно. Статья 137 ЖК РСФСР не может применяться в отрыве от правовых норм, регулирующих отношения собственности. Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с частью первой ГК РФ законы и иные правовые акты РФ, а также Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик и иные акты законодательства Союза ССР, действующие на территории РФ в предусмотренных пределах и порядке, применяются постольку, поскольку они не противоречат части первой ГК РФ.
Часть первая ГК РФ не допускает принудительного отчуждения недвижимого имущества по основанию изъятия земельного участка для общественных нужд. Поэтому ст. 137 ЖК РСФСР в той мерс, в какой она предусматривает возможность выселения в случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для общественных нужд, применению не подлежит.
Земельный участок, на котором расположен принадлежащий М. на праве собственности жилой дом, не изымался для государственных или муниципальных нужд. Как видно из постановления главы администрации г. Краснодара, этот участок находится в составе земель, предоставленных в аренду коммерческой организации, которой предложено заключить договоры с гражданами, проживающими в сносимых жилых домах, на переселение в соответствии с нормами в приобретенный жилой фонд.
Следовательно, отселение граждан из сносимых жилых домов и прекращение их права собственности на эти дома может быть осуществлено только с согласия собственников путем заключения договора, что соответствует положениям п. 1 ст. 235 ГК РФ, устанавливающей основания прекращения права собственности. Между тем такой договор с ответчиками заключен не был, поэтому они нс могли быть выселены из принадлежащего на праве собственности дома в другие жилые помещения[1].
- [1] См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам".
