Договор аренды (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон)

Современное понятие аренды содержится в ст. 606 ГК. Под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества.

Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является необязательной характеристикой договора аренды, так как ГК допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).

ГК к договорам аренды отнесены договор проката (ст. 626–631); договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 632–641 ГК); договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 642–649 ГК); договор аренды зданий и сооружений (ст. 650–655 ГК); договор аренды предприятия (ст. 656–664 ГК); договор финансовой аренды (лизинг) (ст. 665–670 ГК).

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Договор проката должен заключаться в письменной форме. Договор проката является публичным. Арендодатель вправе в любой момент отказаться от договора проката, предупредив об этом арендатора не менее чем за 10 дней. Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме и вносимых периодически платежей. Обязанностью арендодателя является проведение текущего и капитального ремонта сданного в аренду имущества.

В договоре проката нс допускается:

  • – предоставление прав и обязанностей по договору проката другим лицам;
  • – предоставление имущества в безвозмездное пользование;
  • – сдача имущества в субаренду;
  • – залог арендных прав.
  • – внесение арендных прав в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества или общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

К договору проката не применяются характерные для договора аренды правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

Договор проката заключается сроком на один год.

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок на данный договор не распространяются.

Договор заключается в письменной форме независимо от срока его действия.

Отдельные вопросы, касающиеся указанного договора, стороны могут устанавливать самостоятельно в договоре.

Арендатор обязан возместить арендодателю убытки, связанные с гибелью или повреждением транспортного средства, если арендодатель докажет, что эти убытки причинены обстоятельствами, за которые арендатор отвечает в силу закона или договора.

По договору аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации обязанность по поддержанию надлежащего состояния арендованного транспортного средства, в том числе проведение текущего и капитального ремонта, возложена на арендатора. Арендатор своими силами осуществляет управление транспортными средствами. По остальным моментам данный вид договора аналогичен предыдущему виду договора.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента осуществления такой регистрации.

Передача здания или сооружения от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязанность арендодателя по передаче арендатору здания или сооружения считается выполненной после передачи соответствующего здания или сооружения во владение и (или) пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. По усмотрению сторон договора данное правило может быть изменено.

В договоре должен быть предусмотрен размер арендной платы. При установлении размера арендной платы на единицу площади здания или сооружения или иного показателя оплата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

При передаче в аренду здания или сооружения передается часть земельного участка, на которой находится соответствующее здание или сооружение и которая необходима для пользования данной недвижимостью. В случае если арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположены здание или сооружение, то в аренду вместе с соответствующей недвижимостью передается и необходимый земельный участок. Вместо аренды на этот земельный участок может быть предусмотрено и иное право (кроме права собственности). Если даже в договоре не определено право, по которому передается арендатору земельный участок, то все равно на весь срок аренды здания или сооружения арендатору передается земельный участок, который занимает соответствующее здание или сооружение и необходим для использования соответствующей недвижимости. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником данного земельного участка. Если земельный участок, на котором находится арендуемое здание или сооружение, продается другому лицу, то за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

По договору аренды предприятия (ст. 656 ГК) в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные нрава, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Особые требования установлены к форме договора: договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента осуществления такой регистрации. Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

При передачи предприятия в аренду в состав передаваемого предприятия включаются имеющиеся у него обязательства. В связи с этим кредиторы должны быть уведомлены арендодателем до передачи предприятия в аренду о факте передачи. Если кредитор в письменном виде нс сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, то в течение трех месяцев с момента получения уведомления о передаче предприятия в аренду он может потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных при этом убытков. Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия, то он вправе предъявить в суд иск об удовлетворении изложенных в предыдущем предложении требований в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия. Кроме того, по долгам, переданным без согласия кредитора, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Еще один договор аренды – финансовая аренда (лизинг) (665 ГК), предметом которого могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договор лизинга может предусматривать, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем, а если арендатором по договору является бюджетное учреждение, то должно быть установлено, что такой выбор осуществляется арендодателем. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, если это предусмотрено договором, кроме случаев, когда на нем лежит ответственность за выбор продавца. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >